Правовой словарь: Техническая эксплуатация жилищного фонда

А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Э Ю Я

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (см.: Жилищный фонд; Переустройство и перепланировка жилья). Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 179 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Этим же постановлением признаны утратившими силу Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. № 8.

Новые Правила определяют порядок эксплуатации, проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности жилищного фонда и его технической инвентаризации и являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов государственного контроля и надзора и органов местного самоуправления. Эти Правила гораздо жестче регламентируют многие вопросы и содержат немало норм, налагающих дополнительные обязанности на собственников и нанимателей помещений. Наиболее существенными нововведениями являются следующие. Согласно пункту 1.7.1 Правил «переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается проводить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке». Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Таким образом, разрешение требуется, в частности, на установку стиральной машины, замену любых труб внутри квартиры (газовых, водопроводных, труб системы отопления), т.е. на те операции, которые ранее жильцы не были обязаны ни с кем согласовывать.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Как видим, согласование требуется теперь и для существенных изменений планировки квартиры, и для самых незначительных — например, для переноса и устройства дверных проемов. Согласно пункту 1.7.4 Правил наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Отныне инженерно-технические работники «во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях» (п. 3.1.1 Правил).

Жильцам предписывается содержать помещения «в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями. Устранение конденсата на трубах и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях» (п. 3.1.2 Правил). Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен жильцам не рекомендуется: устанавливать вплотную К наружным стенам громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации жилья. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений (п. 3.1.4 Правил). Следует уточнить, что перечисленные в пунктах 3.1.2 и 3.1.4 Правил обязанности установлены без четкого указания на субъекта, который должен их выполнять, но по смыслу очевидно, что они возлагаются на собственника или квартиросъемщика жилья.

Еще одно строгое предписание содержится в пункте 3.5.8 Правил. Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:

загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами);
вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;
мытья автомашин на придомовой территории;
самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;
окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской или использования пластиковых окон, отличающихся по цвету от установленного для данного здания;
загромождения дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами;
выливания во дворы помоев, выбрасывания пищевых и других отходов, мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его во дворах;
крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Если резюмировать вышесказанное, то, например, собственник, решивший застеклить свою лоджию алюминиевыми раздвижными конструкциями и поставить кондиционер в своей приватизированной квартире, обязан получить соответствующее разрешение, т.е. вводится даже не уведомительный, а разрешительный порядок. Даже если бы получение такого разрешения носило уведомительный характер, неизбежно возникала проблема ограничения прав пользования жильцом своей собственностью, поскольку подобное ограничение может быть введено только федеральным законом. Введение разрешительного порядка является, по сути, незаконным, поскольку противоречит статье 35 Конституции РФ. Думается, что новые Правила вскоре станут предметом рассмотрения Конституционного Суда России.

Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений новых Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда осуществляется Государственной жилищной инспекцией России согласно Положению о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1086.