КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ (см.: Договор купли-продажи недвижимости). В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно статье 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 вышеуказанного Закона о государственной регистрации в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, представляются следующие документы:
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, предусмотренных пунктом 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации), лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. ст. 16 этого же Закона). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или поку пателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ).
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).
Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (т.е. лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стороны договора продажи или только одна сторона договора продажи, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие — государственная регистрация договора продажи, в связи с чем плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно.
В заявлении указывается следующее: данные о продавце (покупателе), указанные в пункте 18 вышеуказанных Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, Действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные пунктом 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае, если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора продажи (ст. 11 Закона о государственной регистрации, п. 3 постановления Правительства России от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).
Согласно пункту 6 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233) представление на государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона о государственной регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном пунктом 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации, запрашивает у органа, который до введения в действие данного Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (или отсутствии) ограничений (обременении) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена и заявителем.
В соответствии со статьями 420,549 ГК РФ в договоре продажи недвижимости указываются стороны договора, а также определяются следующие условия:
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 ГК РФ), то названный управляющий заключает договор от своего имени. При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего. Согласно пункту 3 ст. 1012 ГК РФ данное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.у.». Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, огранниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации).
Согласно пункту 8 вышеназванной Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
Согласно пункту 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными в пункте 4 данной Инструкции, дополнительно представляются:
Copyright © 2005 - 2025, ЦМДБ им.М.Горького. Все права сохранены.
|