Правовой словарь: Договор найма жилого помещения

А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Э Ю Я

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (см.: Договор социального найма жилого помещения; Наем; Расторжение договора социального найма жилого помещения) — одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Разновидностью договора найма является наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный наем). Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан из пользовать жилое помещение по прямому назначению — для проживания граждан.

Условия договора<
Субъектами данного договора являются:

наймодатель — собственник или управомоченное им лицо;
наниматель — могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В многоквартирных домах наниматели наряду с жилым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическими, электрическими, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительности договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор найма имеет срочный характер, он может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет. В случаях, когда договор найма заключен на срок менее одного года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон

Заимодатель обязан:

передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не преусмотрено законом.

При переходе права собственности на жилое помещение новый совственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется. Наймодатель вправе давать согласие на:

переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;
переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условии пользования им;
вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;
вселение временных жильцов;
заключение нанимателем договора поднайма;
замену нанимателя по договору найма жилого помещения.

Наниматель обязан:

использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
своевременно вносить плату за жилое помещение. Вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;
осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;
осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя.

Он вправе:

осуществлять переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением только с согласия наймодателя;
вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели);
с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей — не более шести месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственности. Они обязаны освободить помещение по истечении срока проживания или не позднее семи дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен);
иметь преимущество на заключение договора на новый срок.
Наймодатель за три месяца до истечения срока договора должен:
- либо предложить заключить договор на тех же или иных условиях;
- отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года.
Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наймодатель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;
с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель.
Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживающих вместе с прежним нанимателем.

Расторжение договора найма жилого помещения
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке:

по требованию наймодателя в случаях, если наниматель:
- не вносит плату за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз;
- разрушает или портит жилое помещение.
- продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения наймодателя об устранении данных нарушений.
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более года. По истечении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;
по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
  Если наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.